“时尚升级”、“改装调整”是2007年京沪两地众多百货商场的主题，加速升级的突出特点就是，化妆品、箱包、服装等国际品牌的比重越来越高。引进国际品牌成为各商场一致的选择，而本土品牌逐渐被挤出消费视野，与中高档商场渐行渐远。

    北京商圈以国际品牌数量来标榜身份

    2007年北京新开业的商场都以国际品牌的数量来标榜其身份。2007年4月开业的新光天地，是一个名副其实的国际品牌聚集地，其拥有CHANEL、GUCCI、PRADA等近1000个国际品牌，化妆品、首饰、钟表、箱包，几乎一水的洋货，豪华的阵容让消费者体验到了世界的品牌气息。9月份，北京另一高档商场——金融街购物中心开业，引进LouisVuitton、ErmenegildoZegna等300多个国际品牌，占该购物中心总品牌的比例超过80%%。

    正是由于高档商场争相亮相，促使北京老牌商业区域加快向时尚高端迈进的步伐。

    位于北京西单商圈的大悦城购物中心，于2007年12月29日开门试营业。据介绍，大悦城定位于心态年轻、年龄层次分布广泛的高收入人群，因此它选择了ZARA、Bestseller、Sephora等国际二线品牌，全场300多个品牌中的1/10，都是首次落户北京的国际品牌。

    在王府井，时尚定位的北京市百货大楼青春馆于去年11月开业，“平民化”的北京市百货大楼也整体进行升级，国际一二线品牌数量占到42%%，其中，化妆品国际一线品牌达到90%%以上。在调整过程中，商场对品牌进行大规模置换，原有品牌淘汰率达40%%，其淘汰的大部分为国内品牌。新东安市场去年更是花了3亿元巨资进行升级，“辞退”一部分低档品牌，重点引进国际中高档品牌。

    有调查数据显示，在北京，西单商场、翠微大厦、双安商场等17家商场男装的品牌构成中，国外品牌专柜有173个，占到总数的73%%，为国内品牌数量的两倍多。品牌男装、化妆品等中高档品牌的消费市场正被大量国际品牌所占领。

    上海商圈国际品牌更符合其国际化定位

    国际顶级时尚品牌进驻上海南京路导致本土品牌出局，理由只有一个：南京路要被打造成“国际购物标志性地区”，而这些“老土”与南京路的重新国际化定位不相符，取而代之的将是“知名国际品牌”。

    外资品牌入驻也拉高铺租，使优质物业的竞争更为激烈。仲量联行广州公司战略顾问部负责人田强介绍，随着商铺物业市场的成熟，购物中心开始采用抽成的方式来收取租金。这种模式鼓励业主投入更多的资源，创造更适合和更有利的购物环境，营造高端购物的氛围，这样每平方米可以收取更高的租金。这也是全国各地商业物业纷纷升级的一个诱因。

    以南京西路和淮海路为例，这两个商圈的物业需求强劲。主要的原因是，锐意进军上海的国际零售商，如已经在上海开店的ZARA和百思买，正在部署扩张，而强烈的需求带动空置率连续下降。调查显示，想在如南京西路这样的优质商业地段拿到商铺，要比3年前多支出10％-20％的租金。

    可见，这两年还是国际品牌在国内的扩张期，对优质物业的需求将形成一波高峰。